二 鑑定評価額
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| 四 対象不動産の権利の種類及び種別・類型 1．権利の種類 所有権 2．種別 住宅地 3．類型 自用の建物及びその敷地 五 価格の種類 正常価格 六 鑑定評価の目的 資産評価 七 対象不動産の確定 1．対象確定条件 2．付加条件 土地の閉鎖登記簿、平成〇〇年の住宅地図並びに地元精通者への聴取調査による限りにおいては、土壌汚染の可能性は確認できなかったが・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 八 依頼日的及び評価条件と価格の種類との関連 本鑑定評価は、前記依頼日的及び条件により、現実の社会経済情勢の下で合理的と考えられる条件を満たす市場で形成されるであろう市場価値を表示する適正な価格を求めるものであり、求める価格は正常価格である。 九 鑑定評価を行った年月日 平成19年10月14日 十 縁故もしくは特別の利害関係 なし 十一 対象不動産の確認 |
| 1．物的確認 （1）対象不動産の実査日及び案内者 ① 実査日 平成19年10月1日 ② 案内者 貴社 ○○ ○○ 様 （2）確認に用いた資料 土地登記簿謄本、公図写、地積測量図、建物図面 （3）確認資料との照合及び照合結果 ① 照合事項 位置・形状・規模及び建物の構造・用途 ② 照合の結果 現地で確認資料と照合の結果、概ね一致を確認した。 （4〉評価上採用する数量 上記照合の結果、地積測量図及び建物図面による実測数量を妥当なものと判断し、評価上採用数量とする。 2．権利態様の確認 担保、借地権のないことを確認した。 十二 鑑定評価額決定の理由の要旨 [１] 価格形成要因の分析 1．一般的要因の分析 （1）経済的要因 （2）一般的地価動向 （3〉近隣地域の地価動向 2．地域分析 （1）対象不動産が所在する市町村の概況 （2）対象不動産に係る市場の特性 1）同一需給圏の判定 2）同一需給圏における市場参加者の属性及び行動 3）同一需給圏における市場の需給動向 |
| （3）近隣地域の状況 1）近隣地域の範囲（別添図に表示） 2〉近隣地域の状況 3）近隣地域の不動産取引の状況 4) 公法上の規制 5）供給処理施設 上水道 下水道 ガス 6）危険・嫌悪施設等 なし 7）標準的画地 地積（規模） 形状 間口 奥行 接面状況 8）標準的使用 戸建住宅 3．個別分析 （1）対象不動産の状況 (土地) 1）街路条件 2）画地条件 画地の規模 形状 接面状況 |
| 3）交通接近条件 4）環境条件 5) 行政的条件 6) 供給処理施設 7）埋蔵文化財の有無及びその状態 8〉土壌汚染の有無及びその状態 9）地盤、地質 10）地下埋設物の存在 11）越境物等 （2）土地の最有効使用の判定 戸建住宅地 (建物) 1）用途 2）建物構造等 ①構造②延床面積③基礎④躯体⑤屋根⑥設備 3）建築時期 4）使用資材及び施行の程度 5）保守管理の状態 6）建物と敷地の関係 7）建物と近隣環境との関係 8）建物の利用現況 （3〉同一需給圏における対象不動産(建物及びその敷地)の競争力の程度 （4〉建物及びその敷地の最有効使用の判定 戸建住宅 |
| ［2］評価 1．鑑定評価方式の適用 (土地) （1〉標準画地の価格 1）取引事例比較法 2）公示（標準）価格を規（比）準とした価格 3）標準画地の価格の査定 （2）対象不動産の試算価格 （3）収益還元法（土地残余法） (建物) 1）再調達原価 2）減価修正 3）積算価格 2．試算価格の調整及び鑑定評価額の決定 （1）試算価格の調整 1）土地価格 2）建物価格 3）土地、建物一体としての価格 （2）鑑定評価額の決定 添付資料 （1）土地価格資料(全てＡ３版で作成) ・別表１ 取引事例比較法 ・別表２ 収益還元法(土地残余法) ・別表３ 公示地(基準地)価格規(比)準表 （2）位置図(方位、縮尺、対象地、事例地、公示地等を表示する) （3）周辺図(方位、縮尺、近隣地域、対象地、標準的画地を表示する) （4）公図 （5）実測図 （6）建物図面 （7）現況写真 |
